Дональд Трамп оголосив про мету заборонити великим інституційним інвесторам купувати односімейні будинки. Ця пропозиція особливо актуальна в містах Сонячного Поясу, де мегарендодавці мають значну присутність. Однак експерти в галузі житлового будівництва стверджують, що така заборона не вирішить основну проблему зростання цін на житло, яка в основному пов’язана з нестачею доступних будинків.
Інституційні інвестори, включаючи хедж-фонди та компанії приватного капіталу, володіють сотнями тисяч односімейних будинків по всій території Сполучених Штатів. Це викликало занепокоєння, що ці групи, підтримувані Уолл-стріт, конкурують з окремими покупцями житла, особливо з покупцями-початківцями, і сприяють зростанню цін на житло. Хоча мегарендодавці контролюють більшу частку односімейних орендних будинків на певних ринках, вони становлять лише невелику частину загального ринку житла в США.
Після фінансової кризи 2008 року великі інвестори придбали тисячі проблемних об’єктів, очікуючи, що ціни на житло та оренда зростуть у багатьох районах. Ця тенденція продовжилася під час пандемії COVID-19, оскільки процентні ставки знизилися, а інвестори купували будинки в південних містах і містах Сонячного Поясу, що викликало занепокоєння серед окремих покупців житла, які стикалися з конкуренцією з боку грошових пропозицій від великих інвесторів.
Згідно з аналізом 2024 року, проведеним Офісом відповідальності уряду (GAO), великі інвестори володіють приблизно 2% односімейного орендного житлового фонду. З 2022 року їхня активність у покупках сповільнилася через зростання процентних ставок і високі ціни на житло. Деякі інвестори змінили свою стратегію на купівлю будинків оптом безпосередньо у забудовників замість того, щоб купувати їх поодинці.
Гленн Халл, генеральний директор SFR Analytics, зазначив, що зростання витрат на борги для купівлі житла, разом із застійними орендними ставками та потенційним зниженням цін на житло, створили труднощі для інвесторів. Інституційні інвестори, як правило, зосереджують свої покупки в конкретних районах, особливо на ринках, таких як Атланта, Даллас, Фінікс, Х’юстон, Шарлотта та Тампа. Звіт GAO вказує на те, що вони володіють 25% односімейних орендних будинків в Атланті та 21% у Джексонвіллі, з доказами, що їхня присутність може сприяти зростанню витрат на житло в цих районах.
У звіті GAO також зазначено, що інституційні інвестиції можуть призвести до зростання орендних ставок і цін на житло, особливо в районах з високими показниками інституційної власності. Однак докази не є остаточними щодо того, чи великі інвестори стягують більше, ніж менші орендодавці, або чи конкурують з іншими покупцями.
Згідно з доповіддю 2023 року Інституту Брукінгса, неясно, чи інституційні інвестори витісняють окремих покупців житла, і докази їхньої поведінки в порівнянні з іншими орендодавцями є обмеженими. Експерти галузі вважають, що якщо мегарендодавці впливають на доступність, це в основному є локальною проблемою в конкретних районах.
Конкретні деталі запропонованої Трампом заборони залишаються невизначеними, особливо щодо того, що вважається “великим” інституційним інвестором і чи потрібно буде продавати існуючі портфелі. Прес-секретар Білого дому заявив, що Трамп має на меті зробити власність на житло більш доступною, зменшуючи бюрократію, збільшуючи пропозицію та знижуючи витрати.
Пропозиція Трампа є частиною більш широкої ініціативи Білого дому, спрямованої на вирішення проблеми доступності житла. Нещодавно він доручив Fannie Mae та Freddie Mac купити до 200 мільярдів доларів у облігаціях, забезпечених іпотекою, щоб допомогти знизити процентні ставки за іпотекою. Економісти в галузі житлового будівництва стверджують, що заборона великим інвесторам на придбання додаткових будинків не суттєво покращить доступність.
Дженні Шутц, колишня старша наукова співробітниця Інституту Брукінгса, підкреслила, що націлювання на невелику підгрупу орендодавців без вирішення основних умов ринку не покращить ситуацію для орендарів і потенційних покупців житла. Дослідники Урбаністичного інституту також зазначили, що попит на житло залишається незмінним незалежно від того, чи домогосподарство орендує, чи купує будинок, і що пропозиція є такою ж незалежно від власності.
Економісти стверджують, що основною причиною зростання цін є недостатня пропозиція житла. Даріл Фервейтер, головний економіст Redfin, зазначив, що збільшення пропозиції житла є необхідним для вирішення проблеми витрат на власність.
Менші інвестори та орендодавці “мама і тато” володіють більшістю односімейних орендних будинків у США. Фервейтер зазначив, що заборона великим інвесторам на купівлю будинків може не обов’язково принести користь покупцям-початківцям, оскільки ці об’єкти можуть бути придбані меншими орендодавцями.
З точки зору орендаря, оренда у меншого орендодавця може не завжди бути кращою, ніж оренда у великого інвестора. Фервейтер зазначив, що великим орендодавцям може бути легше нести відповідальність за дотримання законів про захист орендарів.
Якщо заборона буде введена, її виконання може бути складним, оскільки великі інвестори можуть створити менші “оболонкові” компанії, щоб обійти заборону. Альтернативи забороні, такі як підвищення податків на нерухомість для будинків, що належать інституційним інвесторам, можуть зменшити цю практику, одночасно генеруючи податкові надходження для ініціатив, таких як програми для покупців-початківців або розвиток доступного житла.
Інвестори стверджують, що вони покращують житлові можливості для осіб з низьким доходом, надаючи оренду в районах з односімейними будинками, які часто мають бажані зручності. Шон Добсон, генеральний директор Amherst, компанії з оренди односімейних будинків, зазначив, що його фірма дозволяє орендарям жити в будинках, які вони не могли б собі дозволити купити.
Фервейтер зазначив, що заборона великим орендодавцям на володіння односімейними будинками може обмежити доступ до багатших районів для орендарів, потенційно погіршуючи існуючі нерівності.
Медісон Хофф зробила внесок у цей звіт.