Зростання вартості житла в Нью-Йорку стало значною проблемою для виборців на майбутніх виборах мера, з різними думками серед політиків та економістів щодо ефективних довгострокових рішень.
Замороження орендної плати пропонується як потенційне швидке рішення для кризи доступності. Однак експерти попереджають, що це може негативно вплинути на ринок нерухомості міста в довгостроковій перспективі, відлякуючи інвестиції та погіршуючи проблеми доступності для нерегульованих одиниць.
Зохран Мамдані, самопроголошений демократичний соціаліст, який балотується на посаду мера, виступає за зниження витрат на життя для робітничого класу Нью-Йорка. Він стверджує, що понад 2 мільйони жителів живуть у квартирах з регульованою орендною платою, які, на його думку, повинні забезпечувати економічну безпеку. Якщо його оберуть, він пообіцяв заморозити орендну плату для цих орендарів і використати всі доступні ресурси для розширення доступного житла.
Шеннон МакГан, головний адвокаційний офіцер Національної асоціації ріелторів, застерегла, що замороження орендної плати історично мало негативні наслідки. Вона зазначила, що забудовники часто неохоче будують у районах, де нерухомість може підлягати контролю за орендною платою, особливо враховуючи нинішній загальнонаціональний дефіцит приблизно 5 мільйонів житлових одиниць.
МакГан підкреслила, що замороження орендної плати стримує додаткову пропозицію, необхідну для створення більшої кількості житлових одиниць середнього та нижчого цінового сегмента, стверджуючи, що справжнє рішення полягає в збільшенні будівництва житла, а не в стримуванні інвестицій.
Кенні Бургос, генеральний директор Асоціації квартир Нью-Йорка (NYAA), поділяє ці занепокоєння, попереджаючи, що запропонована політика може відмовити забудовників від інвестицій у Нью-Йорку. Він зазначив, що жоден інвестор або забудовник не захоче працювати в місті, де мер загрожує обмежити доходи, що може призвести до значного зниження розвитку житла.
Ед Елсон, бізнес-аналітик і співведучий подкасту “Prof G Markets”, вказав на те, що орендні ставки залежать від динаміки попиту та пропозиції. Він стверджував, що збільшення пропозиції та стимулювання будівництва є важливими для вирішення проблеми високих орендних ставок, зазначаючи, що замороження орендної плати може парадоксально призвести до підвищення орендних ставок в інших місцях.
Елсон описав замороження орендної плати як політику “занадто гарну, щоб бути правдою”, яка врешті-решт не зможе полегшити кризу вартості життя.
Олекс Армлович, член Ради з питань орендних норм Нью-Йорка (RGB) та старший аналітик з питань житлової політики в Центрі Нісканена, висловив підтримку розширенню доступного житла, але не погодився з підходом Мамдані. Він зазначив, що пропозиція неадекватно вирішує питання орендних ставок на вільному ринку, які є центральними для кризи. Армлович зазначив, що багато виборців можуть не повністю усвідомлювати цю різницю.
Він підкреслив, що хоча повідомлення про доступність резонує з тими, хто постраждав від високих орендних ставок, запропоноване замороження орендної плати не надасть їм полегшення. Армлович вказав на те, що справжня проблема полягає у вільному ринку, де регульовані орендні ставки демонструють хороші результати.
Бургос зазначив, що пропозиція про замороження орендної плати стосується приблизно 1 мільйона одиниць з регульованою орендною платою, з медіанною орендною платою близько 1,500 доларів, згідно з Оглядом житла та вакантності Нью-Йорка 2023 року. Він пояснив, що в Манхеттені багато будівель містять суміш регульованих і вільноринкових одиниць, що означає, що замороження орендної плати на половину одиниць може призвести до збільшення витрат на страхування, податки на нерухомість та інші витрати, які будуть перекладені на ринкових орендарів.
Армлович похвалив пропозицію Мамдані щодо додавання 200,000 субсидованих житлових одиниць, зазначивши, що це доповнить приватний ринок і допоможе полегшити низькі рівні вакантності в місті, що є критично важливим для підвищення переговорної спроможності орендарів. Він підкреслив важливість того, щоб орендодавці змагалися за орендарів, а не навпаки.
Армлович підсумував, що без нового будівництва місто продовжуватиме стикатися з низькими рівнями вакантності та зростаючою владою орендодавців, що призведе до підвищення ринкових орендних ставок.
Залишити відповідь