Маямі вдруге поспіль зайняв перше місце в Глобальному індексі нерухомих бульбашок UBS. Індекс оцінює ризик утворення бульбашок на ринку нерухомості в містах світу, оцінюючи такі фактори, як ціни на житло, співвідношення доходів, процентні ставки по іпотеці та інше.
Щорічний Глобальний індекс нерухомих бульбашок, опублікований на початку цього тижня, враховує п’ять категорій для формування загального балу: співвідношення цін на житло до доходів; ціни на оренду в порівнянні з цінами на житло; місцеві доходи в порівнянні з національними; медіанні ціни на житло в місті відносно національного медіанного показника; процентні ставки по іпотеці; та темпи будівництва.
Міста, які отримують загальний бал вище 1.5, класифікуються як такі, що мають “високий” ризик бульбашки, тоді як ті, що отримують бали від 1 до 1.49, мають “підвищений” ризик. Ринки з балами від 0.5 до 1 вважаються такими, що мають “помірний” ризик, а ті, що отримують бали від 0 до 0.49, мають “низький” ризик. Бал Маямі становить 1.73.
Згідно з доповіддю, “Міста з підвищеним або високим ризиком бульбашки продовжували відокремлюватися від фундаментальних показників: протягом останніх п’яти років ціни на житло, скориговані на інфляцію, зросли в середньому майже на 25%, тоді як орендні ставки зросли приблизно на 10%, а доходи – на 5%.” На відміну від цього, міста з помірним або низьким ризиком спостерігали зниження цін приблизно на 5%, при цьому орендні ставки та доходи залишалися відносно стабільними. У доповіді зазначається, що погіршення доступності житла та зростаючі розриви між цінами та орендою історично передували кризам у житловій сфері.
Доповідь також підкреслює чотири ринки США, включені до списку з 21 глобального міста, починаючи з Маямі.
Бал Маямі знизився з 1.79 у 2024 році до 1.73, але місто залишається найбільш ризикованим згідно з UBS. Співвідношення цін до доходів, цін до оренди та ціни в порівнянні з національним середнім були значними факторами, що сприяли статусу бульбашки. У доповіді зазначається: “Протягом останніх 15 років Маямі показав найсильніше зростання цін на житло, скориговане на інфляцію, серед усіх міст у дослідженні.” Хоча очікується зниження темпів зростання цін у найближчих кварталах, різкої корекції не прогнозується. Привабливість узбережжя Маямі та сприятливе податкове середовище продовжують приваблювати нових мешканців з заходу та північного сходу США, при цьому ціни на нерухомість все ще нижчі, ніж у Нью-Йорку та Лос-Анджелесі.
Лос-Анджелес є єдиним іншим містом США, яке наблизилося до території бульбашки, класифікованим під “підвищеним ризиком” з балом 1.11, займаючи четверте місце в списку після Токіо та Цюриха. Він зберіг ту ж позицію, що й минулого року. Співвідношення цін до оренди в місті значно сприяло його бульбашковому балу, оскільки високі ціни на житло в порівнянні з орендними витратами роблять володіння житлом недоступним. У доповіді вказується, що “Лос-Анджелес є одним з найменш доступних міст у США, що сприяє зменшенню населення,” і прогнозується, що ціни можуть знизитися, якщо процентні ставки по іпотеці не зменшаться.
Сан-Франциско зайняв 17-те місце в списку з балом 0.28, що ставить його в зону низького ризику. Незважаючи на це, він залишається одним з найдорогих міст для оренди або покупки в США. У доповіді зазначається: “Доступність залишається великою перешкодою, навіть незважаючи на те, що доходи перевищили ціни на житло протягом останніх семи років.” Крім того, зростання оренди прискорюється через вимоги повернення до офісу та активний найм у секторі штучного інтелекту, що, ймовірно, збільшить попит на житло для власників.
Нью-Йорк отримав бал 0.26, що ставить його на 18-те місце в списку, трохи позаду Сан-Франциско. Нещодавній сильний ріст фондового ринку підвищив попит на розкішний ринок у місті, тоді як вимоги до особистої присутності на роботі підвищують орендні ставки. У доповіді зазначається: “Нормалізація повернення до офісу та стабільний ріст зайнятості, особливо в сегментах з високими доходами, привертають більше орендарів до міста, збільшуючи конкуренцію за обмежені пропозиції.”