Оскільки пропозиція нових житлових будинків, багато з яких оснащені зручностями, зросла в останні роки, орендні ставки в містах США стабілізувалися або навіть знизилися.
Дебати між старими та новими грошима є давньою темою в Нью-Йорку. Герої телевізійного шоу “Золота доба” прагнуть до старовинних міських таунхаусів, тоді як сучасні будівлі часто вважаються менш бажаними. Тей Лад, юрист з Манхеттена, віддає перевагу новим розкішним житловим будинкам, які пропонують спільні зручності, такі як фітнес-класи та спа, які зазвичай відсутні в класичних довоєнних квартирах.
У Нью-Йорку новозбудоване житло демонструє повільніше зростання орендних ставок у порівнянні з довоєнними квартирами, які традиційно домінують на ринку оренди. Лад зазначила, що хоча старі будівлі мають престиж і історію, нові проекти часто пропонують більше зручностей за нижчою ціною.
Ця тенденція очевидна по всьому Нью-Йорку та решті країни. Протягом багатьох років розкішні висотки, наповнені зручностями, асоціювалися переважно з ультра-багатими. Однак розробники новозбудованих розкішних будівель тепер прагнуть залучити орендарів, тоді як старі будинки з меншою кількістю зручностей стають символами статусу.
У США наразі спостерігається бум будівництва квартир. У 2024 році було завершено рекордні 518,000 нових квартир по всій країні, що на 9% більше, ніж у 2023 році, і на 30% більше, ніж у 2022 році. Очікується, що цього року на ринок вийде приблизно 506,000 нових квартир, хоча в наступні роки прогнозується уповільнення будівництва.
У Нью-Йорку нове будівництво все більше представляє більшу частку орендного фонду. Зростання будівництва багатоквартирних будинків спонукало розробників конкурувати за орендарів, покращуючи свої пропозиції зручностей. Ці зручності можуть допомогти виправдати вищі орендні ставки, оскільки ціни на землю та витрати на будівництво залишаються високими.
Розробники, маючи більше фінансових ресурсів, ніж менші орендодавці, можуть пропонувати такі стимули, як бонуси за підписання контракту та кілька місяців безкоштовної оренди, щоб залучити нових орендарів. Ця стратегія дозволяє їм підтримувати високі цінники, ефективно знижуючи витрати для орендарів. Чисті ефективні орендні ставки, які враховують узгоджені поступки, в одиницях, побудованих з 1946 по 2009 рік, вищі, ніж у нових будівлях.
Врешті-решт, пропозиція та попит визначають ціни на оренду. Оскільки доступність нових житлових будинків, наповнених зручностями, зросла, орендні ставки стабілізувалися або навіть знизилися в різних містах США. У Нью-Йорку найновіші та найстаріші квартири наразі є найдоступнішими, тоді як ті, що були побудовані в другій половині 20 століття, є найдорогими, з ростом орендних ставок для новобудов, що відстає від старого житлового фонду.
Незважаючи на наплив розкішних будівель у Нью-Йорку, місто продовжує стикатися з серйозною нестачею житла. Довоєнне житло, включаючи історичні будівлі, що нагадують про “Золоту добу”, все ще зазнає сильного зростання орендних ставок. Кенні Лі, старший економіст StreetEasy, зазначив, що ринок оренди в Манхеттені став більш конкурентним через високі іпотечні ставки, які утримують потенційних покупців на ринку оренди, а також через тривалу недостатню пропозицію орендних квартир. Запаси в Манхеттені зменшуються щонайменше 16 місяців поспіль з березня 2024 року.
У деяких містах надмірна пропозиція нових квартир призвела до зниження орендних ставок. Наприклад, в Остіні розробники побудували тисячі нових одиниць, щоб задовольнити зростаючий попит під час пандемії, в результаті чого орендні ставки впали більш ніж на 20% від свого піку. Джонатан Міллер, голова компанії з оцінки нерухомості та консалтингу Miller Samuel, зазначив, що надмірне будівництво стало поширеною тенденцією в багатьох містах середнього розміру.
Оскільки нові будівлі домінують у орендному фонді Нью-Йорка, багато старих будинків збільшили свою відносну вартість. Пропозиція цих старих будинків не зростає, і їхні локації часто є більш бажаними, ніж нові будівлі. Хоча бровнстоун може не мати сучасних зручностей, таких як цілодобовий портьє, він, ймовірно, розташований у історичній місцевості або в районі з кращими державними школами та доступом до парків і бібліотек.
Лі Лін, генеральний директор RentHop, зазначив, що багато нових будівель не розташовані в центральному Манхеттені. Нове будівництво, як правило, виникає в районах з нижчими земельними цінами та меншою кількістю заможних власників, які виступають проти нових розробок.
Лад приписала зростаючу популярність розкішних будівель, особливо серед молодших орендарів, пандемії, яка спонукала її саму переїхати до нової квартири. Для багатьох орендарів наявність зручностей стала значним фактором у їхніх виборах житла.