Діон МакНілі володіє 16 одиницями нерухомості на семи об’єктах у Вашингтоні.
Тед і Джеймі Гарбер орендують за цінами нижчими за ринкові, щоб зменшити плинність орендарів і збільшити кількість заявок. Незважаючи на нижчі орендні ставки, Гарбери отримують шестизначний дохід від своїх об’єктів. МакНілі використовує стратегію “папки”, щоб залучити орендарів до обговорення цін на оренду, що також допомагає зменшити плинність.
Тед і Джеймі Гарбер застосовують стратегію, що передбачає оренду за цінами на рівні або нижчими за ринкові. Пара з Флориди володіє 28 одиницями на 15 комерційних і житлових об’єктах. Вони виявили, що цей підхід сприяє значній кількості заявок від орендарів і допомагає запобігти їх плинності. Тед Гарбер зазначив: “Наші орендарі цінують той факт, що вони орендують трохи нижче ринкової ціни, тому вони хочуть дбати про це місце”, описуючи це як вигідну ситуацію для всіх.
Незважаючи на оренду за цінами на рівні або нижчими за середні в їхньому районі, Гарбери отримують шестизначний “переважно пасивний” дохід від оренди. Вони почали купувати орендну нерухомість у 2020 році, щоб прискорити свій прогрес до фінансової незалежності, і оцінюють, що витрачають близько 10 годин на місяць на діяльність, пов’язану з нерухомістю. Їхня філософія щодо підвищення орендної плати залежить від умов ринку та нерухомості. У зв’язку з підвищенням страхових премій у Флориді через природні катастрофи, підвищення орендної плати може бути необхідним, але воно обмежене максимумом у 5% на рік, як зазначив Тед Гарбер.
В інших районах, де вони володіють орендною нерухомістю, підвищення орендної плати може бути недоцільним. Тед пояснив, що в деяких ринках, таких як ті, де вони володіють новими односімейними будинками, інституційні інвестори заполонили ринок, що ускладнює обґрунтування підвищення орендної плати. Він зазначив, що зміг швидко здати свої об’єкти в оренду завдяки ефективному маркетингу, але загальна пропозиція перевищує попит у цих районах.
Інвестор з Вашингтона Діон МакНілі, який рано вийшов на пенсію завдяки своєму портфелю орендної нерухомості, також підтримує надання оренди нижче ринкових цін. Він використовує метод, який називає “стратегією папки”, що передбачає залучення орендарів до обговорення цін на оренду. МакНілі організовує зустрічі з орендарями і представляє трьохкільцеву папку. Перша сторінка містить зображення об’єкта та його вартість.
Він пояснив, що більшість орендарів не розглядають ціни на житло, якщо не планують купувати. Наприклад, він придбав дуплекс за 400 000 доларів і триплекс за 525 000 доларів. Він підкреслює важливість показу орендарям витрат, пов’язаних з об’єктом, таких як податки та страхування.
Друга сторінка папки містить карту об’єкта та порівняльні орендні пропозиції в районі з подібними характеристиками. МакНілі проводить орендарів через папку, щоб навчити їх ринковим цінам і продемонструвати, скільки вони платять нижче середнього.
Наприклад, коли він придбав один із своїх дуплексів, існуючі орендарі платили близько 1 100 доларів за оренду, тоді як ринкова орендна плата була ближче до 1 600 доларів. Замість того, щоб запроваджувати підвищення орендної плати, він проконсультувався з орендарями, використовуючи папку, і вони запропонували підвищення орендної плати на понад 300 доларів, що все ще залишало їхню орендну плату нижче середньої в районі.
МакНілі зазначив, що його орендарі рідко просять платити ринкову орендну плату. Він ніколи не мав орендаря, який би запропонував підвищити орендну плату до середньої або запропонував би залишити її такою ж або знизити. Підтримуючи хороші стосунки з орендарями та мінімізуючи плинність, він економить гроші в довгостроковій перспективі. Він зазначив: “Щасливі орендарі не псують місце, і вони не переїжджають, а плинність орендарів є однією з найвитратніших проблем, з якими стикається орендодавець.” Він вважає, що за останні роки заробив десятки тисяч доларів більше, уникаючи витрат, пов’язаних з плинністю орендарів.