Багато з орендних угод, які Hudson’s Bay хотіла передати мільярдеру з Британської Колумбії Рубі Лю за 69,1 мільйона доларів, зараз повертаються їхнім власникам після того, як суд Онтаріо минулого тижня відхилив пропозицію роздрібного торговця, згідно з джерелами, знайомими з ситуацією.
Ці власники тепер стикаються з викликом заповнити тисячі квадратних футів порожніх приміщень по всій країні.
Торонтська компанія Primaris Real Estate Investment Trust відновить контроль над п’ятьма з 25 орендних угод, які Hudson’s Bay хотіла продати Лю до кінця листопада, як зазначив її генеральний директор Алекс Ейвері в електронному листі.
“Ми плануємо надати оновлення щодо нашого планування для кількох з цих об’єктів, включаючи потенціал для багатоквартирного та готельного будівництва на надлишкових землях (ми продамо землю іншим, хто розвиватиме), а також подальші роздрібні розробки (ми зробимо це на нашому балансі),” – сказав він.
Ейвері також зазначив, що Primaris провела “багато обговорень щодо оренди”, оскільки ці п’ять локацій є “високо затребуваними” з “дуже високими” показниками продажів.
Компанія Hudson’s Bay (HBC), найстаріший роздрібний торговець Канади, подала на захист від банкрутства відповідно до Закону про угоди з кредиторами компаній у березні та намагається повернути мільйони доларів своїм кредиторам.
Окрім спроби монетизувати свої оренди, HBC звільнила всіх працівників, продала права на інтелектуальну власність компанії Canadian Tire Corp. Ltd. і досі намагається продати свої артефакти.
Оренди користуються попитом, оскільки HBC, як основний орендар, змогла домовитися про орендну плату нижче ринкової з своїми власниками. Відповідно, придбання цих орендних угод дозволило б іншим компаніям скористатися подібними умовами. Продаж 25 орендних угод Лю міг би призвести до відшкодування понад 50 мільйонів доларів для кредиторів HBC. Приблизно половина з 25 орендних угод розташована в Онтаріо, тоді як решта знаходиться в Альберті та Британській Колумбії.
Щоб монетизувати оренди, HBC пройшла складний процес торгів, який розпочався в березні і тривав кілька тижнів. Окрім пропозиції Лю, HBC продала п’ять орендних угод за 5 мільйонів доларів торонтському роздрібному торговцю одягом, який володіє брендами, такими як Bluenotes, Suzy Shier та Urban Planet. Ця угода не стикалася з жодними проблемами і була схвалена судом Онтаріо в серпні.
Аналітики вказують на те, що знайти іншого покупця для заміни 25 орендних угод, які Лю погодилася придбати, буде важко в умовах страждаючого роздрібного сектора і займе час, якого HBC не може собі дозволити, оскільки невирішені питання з орендою призведуть до збільшення витрат.
Ще 62 орендні угоди HBC не отримали жодних пропозицій.
Шість з цих об’єктів, загальною площею приблизно 661 000 квадратних футів, належали Primaris. Ейвері зазначив, що компанія відновила ці оренди в червні, через три місяці після того, як HBC подала на захист від банкрутства. Приблизно дві третини цієї площі вже були здані в оренду, тривають подальші обговорення.
“Оренди є комбінацією замін однієї оренди та поділу приміщень Bay на два або три магазини,” – сказав Ейвері. “У нас є кілька, де ми, ймовірно, зробимо більш витратне та складне перепланування простору на кілька менших магазинів, з перевагою вищої вартості, що призведе до значно вищих орендних ставок.”
В цілому Primaris очікує витратити близько 125 мільйонів до 150 мільйонів доларів на модернізацію одинадцяти локацій, які раніше були здані в оренду HBC.
“Існує здоровий попит на площі на нинішньому ринку роздрібної нерухомості,” – сказав Ейвері. “Це в значній мірі пов’язано з відсутністю будь-якого суттєвого нового розвитку роздрібної площі за останнє десятиліття, тоді як населення зросло приблизно на 17 відсотків. Локації HBC зазвичай розташовані в добре розташованих місцях і зазвичай знаходяться в сильніших торгових центрах.”
Джош Бурлетон, асоційований директор Oxford Properties Group, яка володіє трьома з 25 орендних угод, які мали бути продані Лю, заявив, що компанія буде шукати “нові креативні рішення” в своїх торгових центрах і впроваджувати “свіжі, цікаві роздрібні концепції” для клієнтів.
Алекс Хеннік, який очолює A.D. Hennick & Associates Inc., торонтську компанію, що надає рішення з ліквідації і не є частиною слухання HBC, запропонував, що власники можуть бути змушені розділити деякі великі приміщення, в яких розташовувалися магазини HBC, і залучити кількох менших орендарів.
“У сучасній роздрібній стратегії дуже важко вижити в великих приміщеннях, якщо вони не є постійно зайнятими,” – сказав він. Він додав, що малоймовірно, що інший великий роздрібний торговець стане “великим якорем” в цих приміщеннях.
Хоча HBC завершила угоду з продажу 25 орендних угод Лю в травні, угода стикалася з опозицією з боку кількох роздрібних власників, включаючи Ivanhoé Cambridge Inc. та Cadillac Fairview Corp. Ltd., які поставили під сумнів її бізнес-план і здатність управляти магазинами. Вони висловили свої заперечення в суді наприкінці серпня.
Приблизно через два місяці суддя Пітер Осборн з Верховного суду Онтаріо видав 48-сторінковий наказ, в якому детально викладено причини, чому він погодився з занепокоєннями, висловленими власниками.
“Загальна відсутність досвіду на рівні керівництва представляє значний ризик для операційної життєздатності запуску та управління 25 великими універмагами в заплановані терміни,” – зазначив він у документі. “Склад команди старшого керівництва, запропонованої для покупця, викликає у мене значні занепокоєння.”
Лю запропонувала створити національну мережу універмагів під своїм ім’ям, зобов’язавшись інвестувати 375 мільйонів доларів на запуск нових магазинів і 120 мільйонів доларів на ремонти та реконструкції магазинів протягом 12 місяців. Вона також планувала найняти 1 800 людей, надаючи перевагу колишнім працівникам HBC, і організувала два ярмарки вакансій у Торонто.
Власники найняли фахівців з роздрібної торгівлі для оцінки бізнес-плану Лю, який врешті-решт був визнаний нереалістичним і неповним. Один звіт від фахівця вказував, що “немає жодного існуючого прецеденту в жодного роздрібного торговця, як вітчизняного, так і іноземного, який коли-небудь успішно відкривав би запропоновану кількість локацій універмагів у Канаді протягом 18-місячного періоду в основних приміщеннях.”
Звіт також зазначав, що прогнозовані доходи та маржі були занадто високими, оскільки Лю припустила, що вона перевершить HBC з першого дня.
Хоча Лю зобов’язалася витратити 375 мільйонів доларів, юристи, що представляли власників, стверджували, що ця сума не буде достатньою. Для порівняння, такі роздрібні торговці, як Target і Nordstrom, інвестували 52 мільйони та 59 мільйонів доларів за магазин, коли вони запускалися, тоді як зобов’язання Лю становило 13,4 мільйона доларів за магазин.