Президент Дональд Трамп коротко торкнувся високих витрат на житло та процентних ставок під час своєї промови на Всесвітньому економічному форумі в Давосі, Швейцарія. Він заявив, що мета володіння житлом стала недосяжною для мільйонів людей за адміністрації президента Байдена через зростання процентних ставок. Трамп не надав нових деталей щодо своїх планів у сфері житла, включаючи пропозицію дозволити використання коштів 401(k) для внесків на купівлю житла.
У своїй промові Трамп підкреслив свої досягнення та повторив своє зобов’язання зробити володіння житлом більш доступним. “Володіння житлом завжди було символом здоров’я та життєздатності американського суспільства, але ця мета стала недосяжною для мільйонів людей в епоху Байдена, оскільки процентні ставки зросли так високо,” – сказав він. Він наголосив, що вживає заходів для відновлення цього аспекту американської мрії.
Пропозиції адміністрації Трампа включали заборону великим інституційним інвесторам на купівлю односімейних будинків, купівлю облігацій під заставу іпотеки на суму 200 мільярдів доларів для зниження процентних ставок по іпотеці, введення 50-річних іпотек та дозволення покупцям житла використовувати свої 401(k) для внесків. Трамп зазначив, що у 2024 році в США було побудовано менше двох мільйонів нових будинків, тоді як в країну в’їхало вісім мільйонів нових мігрантів, заявивши: “Ці дні минули.”
Експерти з житлової політики вказують, що основною причиною високих витрат на житло є нестача будинків, що не може бути швидко вирішено. Будівництво достатньої кількості житла для задоволення попиту по всій території США вимагатиме років зусиль та значних дій на державному та місцевому рівнях.
У вівторок Трамп підписав указ, спрямований на обмеження великих інвесторів на ринку житла, і закликав Конгрес ухвалити законодавство, що забороняє великим інституційним інвесторам купувати будинки. “Будинки будуються для людей, а не для корпорацій, і Америка не стане нацією орендарів,” – заявив він у Давосі.
Великі інвестори, включаючи хедж-фонди та приватні інвестиційні компанії, наразі володіють сотнями тисяч односімейних будинків у США, що викликає занепокоєння щодо їхнього впливу на ціни на житло та конкуренцію з окремими покупцями. Однак аналіз 2024 року, проведений Бюро урядового обліку (GAO), показав, що ці інвестори володіють лише близько 2% фонду орендного житла односімейного типу. З 2022 року їхня купівельна активність зменшилася через зростання процентних ставок і високі ціни на житло. Експерти зазначили, що є обмежені докази того, що великі інвестори стягують вищу орендну плату, ніж менші орендодавці, або значно перевершують інших покупців.
Дженні Шутц, віце-президент з житла в Arnold Ventures, заявила, що нестача будинків є основною проблемою, що впливає на доступність. Вона описала можливу заборону на інституційних інвесторів як відволікання від більш ефективних рішень для покращення пропозиції житла.
У недавніх дописах у Truth Social Трамп оголосив, що доручив Fannie Mae та Freddie Mac купити до 200 мільярдів доларів у облігаціях під заставу іпотеки, щоб допомогти знизити процентні ставки по іпотеці. Після цього оголошення процентні ставки по іпотеці знизилися, але експерти вважають, що ефекти будуть короткочасними і затінені триваючою нестачею житла та діями Федеральної резервної системи.
Трамп не розкрив план, обговорений перед промовою в Давосі, який дозволив би американцям знімати кошти зі своїх 401(k) для внесків на купівлю житла. Цю пропозицію спочатку представив Кевін Хассет, директор Національної економічної ради, який пояснив, що особи можуть використовувати частину свого капіталу в житлі як актив у своїх 401(k), щоб сприяти зростанню з часом.
Наразі покупці житла вперше стикаються з 10% штрафом за зняття коштів з 401(k) до досягнення 59½ років, за винятком випадків фінансових труднощів або інвалідності. Конгрес дозволив зняття без штрафу для тих, хто постраждав від природних катастроф або термінальних захворювань. Для IRA особи можуть знімати до 10 000 доларів без штрафу, але повинні сплатити податок на доходи з цієї суми.
Фінансові експерти часто радять уникати використання позик 401(k) для купівлі житла через потенційні втрати можливостей зростання, хоча позичальники дійсно сплачують собі відсотки. Залишається невизначеним, чи цей план отримає підтримку в Конгресі, оскільки, ймовірно, вимагатиме змін до податкового кодексу.
Трамп також згадав про можливі зміни в іпотечних варіантах, включаючи 50-річну іпотеку та портативні іпотеки, але не надав подальших деталей. У листопаді 2025 року Трамп і Білл Пулте, голова Федерального агентства з фінансування житла, вказали, що вони вивчають ці варіанти. Критики стверджують, що хоча 50-річні іпотеки можуть знизити щомісячні платежі, вони призведуть до вищих загальних витрат на відсотки та довшого часу для накопичення капіталу.
Пулте зазначив, що адміністрація оцінює портативні іпотеки, які дозволять власникам житла переносити свою процентну ставку на нову власність. Однак економісти в сфері житла попереджають, що такі позики можуть непропорційно вигідно вплинути на власників житла з існуючими іпотеками з низькими ставками, що потенційно призведе до зростання цін на житло та погіршення проблеми доступності.
Кара Нг, старший економіст у Zillow, заявила: “Фінансування не є рішенням. Ми в цій кризі доступності, оскільки існує нестача житла, тому зміна умов позики, наявність різних фінансових продуктів — це не змінює того факту, що будинків недостатньо.”