Два лідери ініціативи Сенату щодо житла: голова Комітету з банківських справ Сенату Тім Скотт (R-SC) та старший член Елізабет Уоррен (D-MA). | Ендрю Кабальєро-Рейнольдс/AFP через Getty Images
Сполучені Штати мають кілька рівнів уряду, включаючи міський, державний та федеральний. Ця складність може створювати виклики, особливо в політиці житла. У Вашингтоні, округ Колумбія, існує лише міський та федеральний уряд, тоді як жителі інших штатів повинні орієнтуватися на додаткові рівні, такі як окружні та муніципальні уряди, а також шкільні округи.
Ця дифузія відповідальності негативно вплинула на житло в США. Будівництво нових багатоквартирних будинків приносить значні переваги новим жителям, включаючи доступ до житла, а також скромні переваги для більшої метрополії, такі як зниження орендної плати та довгострокове економічне зростання. Однак це також накладає місцеві витрати на існуючих жителів, включаючи збільшення трафіку та шуму.
Хоча загальні переваги нового будівництва житла зазвичай перевищують витрати, місцеве прийняття рішень часто віддає перевагу тим, хто несе витрати. У містах з “привілеєм альдермана” члени міської ради можуть ефективно накладати вето на житлові проекти у своїх округах, надаючи перевагу занепокоєнням своїх виборців над довгостроковим економічним здоров’ям регіону. Мер Нью-Йорка Ерік Адамс запропонував заходи для голосування у листопаді, щоб зменшити це привілей, що викликало значний опір з боку міської ради.
Останні позитивні зміни в політиці житла часто відбувалися на державному рівні, а не на місцевому. Штати можуть отримувати більше переваг від зростання житла, ніж окремі міста чи райони, що призводить до того, що деякі з них ігнорують місцеві правила зонування, щоб зобов’язати збільшити будівництво.
Тіна Котек, чинний губернатор Орегону, раніше обіймала посаду спікера Палати представників Орегону і відіграла важливу роль у прийнятті закону 2019 року, який вимагав від великих міст дозволяти щонайменше дві житлові одиниці на всіх земельних ділянках, фактично поклавши край зонуванню лише для односімейних будинків. У Каліфорнії державний сенатор Скотт Вайнер також досяг успіхів у політиці житла, включаючи нещодавнє ухвалення SB79, який легалізує шестиповерхові багатоквартирні будинки поблизу транспорту. Інші штати, включаючи Массачусетс, Вашингтон, Флориду, Техас і Монтана, також ухвалили подібні реформи в сфері житла.
Однак багато державних попереджень залишаються скромними, а більш амбітні зусилля часто стикаються з труднощами. У 2023 році губернатор Нью-Йорка Кеті Хочул запропонувала агресивний план дозволити будівництво 800 000 нових будинків, але пізніше відмовилася від нього через опір з боку приміських районів. Аналогічно, губернатор Аризони Кеті Хоббс наклала вето на менш амбітний законопроект про житло, посилаючись на непередбачувані наслідки.
Хоча політика на державному рівні, як правило, більш підтримує ініціативи в сфері житла, ніж місцева політика, вона все ще може бути опірною. Федеральний уряд міг би потенційно відігравати роль у політиці житла, попереджаючи місцеві правила використання землі, як це було видно в Законі про природний газ 1938 року, який регулює будівництво міжштатних газопроводів. Однак відверте попередження місцевих законів про зонування не є широко розглянутим варіантом у Конгресі.
Натомість запропоновані федеральні дії часто включають надання грантів містам, які приймають сприятливі політики, або збільшення чисельності співробітників у Міністерстві житлового будівництва та міського розвитку для допомоги штатам у впровадженні ефективних політик. Федерація американських вчених закликала до пропозицій щодо збільшення пропозиції житла, але багато з них не мають масштабу, необхідного для вирішення житлової кризи.
Законопроект ROAD to Housing, очолюваний головою Комітету з банківських справ Сенату Тімом Скоттом (R-SC) та старшим членом Елізабет Уоррен (D-MA), отримав одностайну підтримку комітету. Законопроект містить положення, спрямовані на зменшення бар’єрів для будівництва житла, такі як скасування “вимоги шасі”, яка заважала будівництву житла на заводах.
Хоча одностайна підтримка законопроекту свідчить про те, що він може не становити значної загрози для будь-яких зацікавлених сторін, він містить елементи, які можуть призвести до значних змін у політиці житла. Група економічних інновацій виділила два ключові компоненти законопроекту: розробку модельних кодексів зонування для муніципалітетів та фінансові стимули для міст, які збільшують свою пропозицію житла.
Інноваційний фонд у рамках законопроекту виділяє приблизно 200 мільйонів доларів щорічно містам, які приймають реформи зонування та зазнають зростання пропозиції житла. Крім того, законопроект Build Now пропонує перенаправити кошти з грантів на розвиток громад з районів з високими орендними ставками, які не будують достатньо житла, до тих, які це роблять.
Ці положення, хоча спочатку виглядають скромними, можуть колективно представляти більш амбітний підхід до політики житла. Було запропоновано концепцію “Зон права на будівництво”, де федеральний уряд створював би менш обмежувальні кодекси зонування, які муніципалітети могли б приймати для конкретних районів, стимулюючи розвиток житла в цих областях.
Законопроект ROAD to Housing включає елементи цього підходу, такі як модельні політики зонування та фінансові стимули для зростання житла. Однак законопроект не пов’язує прямо стимули з прийняттям модельних правил зонування, що може обмежити його ефективність.
Потенціал двопартійного пакету Сенату наблизитися до бачення спеціальних зон для житла залишається невизначеним, але його прогрес пропонує промінь надії на більш суттєві реформи в сфері житла.
Цю історію підтримано грантом від Arnold Ventures. Vox мав повну свободу у виборі змісту цього звіту.