Коли Тей’Лаур і Тей’Ліа Пейдж отримали повідомлення про виселення, прикріплене до їхніх дверей у серпні 2023 року, вони вважали, що це помилка. Сестри пропустили лише орендну плату за липень у своїй квартирі в Північному Голлівуді через страйки в індустрії розваг, які залишили Тей’Ліа без роботи, а їхній керуючий нерухомістю здався розуміючим.
На їхню першу судову дату в листопаді їм було схвалено допомогу з оренди в Лос-Анджелесі, програму, яка покривала б приблизно шість місяців оренди. Однак їхній орендодавець, Equity Residential, відмовився прийняти ці кошти.
Відмова орендодавця збентежила сестер, які були відповідальними орендарями в тому, що рекламувалося як розкішна будівля, незважаючи на їхні заяви, що реальність часто не відповідала очікуванням. Коли судові дати затягнулися до 2024 року, їхній борг зріс з пропущеної орендної плати в 3,400 доларів за один місяць до майже 50,000 доларів, з пізніми платежами, які подвоїлися в середині терміну оренди, та додатковими витратами на комунальні послуги та судові збори.
Марті МакКенна, речник Equity Residential, заявив, що компанія не обговорює індивідуальні житлові рахунки або рішення на рівні нерухомості, але підкреслив, що “виселення є останнім засобом і неефективним способом повернення орендної плати”.
Після виселення з їхньої квартири в серпні 2024 року сестри провели місяці, сплячи в автомобілі та пересуваючись між готелями. Коли їх нарешті схвалили для доступного житла — перебуваючи в списку очікування з моменту переїзду в будівлю Equity Residential — їм було відмовлено. Значний борг за оренду, відображений у їхніх кредитних звітах, фактично позбавив їх можливості отримати допомогу, призначену для осіб у їхній ситуації.
Олекс Феррер, організатор Debt Collective, зауважив: “Ці кредитні звіти, ці борги та записи про виселення є реальними бар’єрами для отримання людьми нового житла”.
Наразі Тей’Лаур і Тей’Ліа є частиною невеликої групи колишніх орендарів Equity Residential, які ініціюють страйк проти боргу за оренду, який стане публічним на початку жовтня. Цю кампанію, організовану за допомогою Debt Collective, першого національного союзу боржників, було розроблено інструмент, який допомагає орендарям документувати проблеми з їхніми орендодавцями та генерувати формальні листи зі спорами — частина більш широкої стратегії оскарження того, що організатори вважають системним зловживанням орендарями.
Дані Бюро захисту фінансових споживачів з січня вказують на те, що 14 відсотків активних орендарів все ще мають прострочені платежі з минулого року, що є зниженням з піку в 23 відсотки на початку 2023 року, але все ще впливає на мільйони домогосподарств.
Існуючі опитування охоплюють нинішніх орендарів з боргами за оренду, але не враховують колишніх орендарів, які були виселені і все ще мають борги. Ця прогалина в даних свідчить про те, що оцінка Федеральної резервної системи, згідно з якою американські орендарі заборгували від 9.3 до 10.9 мільярдів доларів за орендою станом на кінець 2021 року, ймовірно, недооцінює справжній обсяг проблеми. Цей борг накопичився, коли програми допомоги під час пандемії виявилися недостатніми.
Запланований страйк представляє новий фронт в організації опору боргам, що виник, оскільки федеральні споживчі захисти значно послабли протягом минулого року, залишивши сім’ї з меншими ресурсами для оскарження практик стягнення боргів, пов’язаних з орендою, які в значній мірі уникли уваги національної політики.
Страйк проти боргу за оренду, до якого приєднуються Тей’Лаур і Тей’Ліа, натхненний однією з найуспішніших кампаній опору боргам в останній історії. У 2015 році 15 студентів, які навчалися в Corinthian Colleges — тепер уже неіснуючій мережі комерційних шкіл — оголосили, що відмовляються повертати свої федеральні студентські позики, стверджуючи, що освіта, яку вони отримали, була шахрайською.
Ця колективна дія спровокувала ширший рух протягом наступного десятиліття, врешті-решт призвівши до мільярдів доларів у прощенні позик для колишніх студентів хижих коледжів. Що важливіше, кампанія допомогла студентам-борам подолати сором, який часто ізолює людей, які стикаються з фінансовою експлуатацією, перетворюючи те, що було самотніми боротьбами, на публічний колективний опір.
Debt Collective, яка також стояла за цією кампанією, має на меті застосувати подібні тактики для боргів за оренду з невеликою групою орендарів. Їхній страйк прагне досягти повного скасування боргів орендарів.
Центральним елементом кампанії з боргів за оренду є новий онлайн-інструмент, який допомагає орендарям і колишнім орендарям визначати потенційні юридичні претензії проти їхніх орендодавців. Безкоштовна платформа проводить користувачів через опитувальні питання про їхній досвід оренди — від неправдивої реклами про зручності до нерегулярностей у рахунках і проблем з житловими умовами — щоб допомогти їм зрозуміти порушення, з якими вони могли зіткнутися. Потім вона генерує формальні листи зі спорами на основі їхніх відповідей, які можна подати колекторам боргів і регуляторним органам.
Інструмент розроблений для зміни економіки стягнення боргів. Наразі колектори можуть швидко обробляти тисячі справ, оскільки більшість людей не мають юридичного представництва і не оскаржують претензії. Листи зі спорами змушують колекторів розслідувати претензії кожного орендаря: Чи був функціонуючий басейн? Чи були рахунки за комунальні послуги розраховані точно? Чи підтримував орендодавець будівлю в належному стані? Такі розслідування вимагають часу та ресурсів.
Копії листів також можуть бути надіслані генеральним прокурорам штатів і державним регуляторам, що може спровокувати дії з примусового виконання проти як орендодавців, так і колекторів боргів.
Кампанія спеціально націлена на корпоративних орендодавців, зокрема на національні інвестиційні трасти нерухомості, такі як Essex Property Trust, Avalon Bay та Equity Residential. Ці публічно торговані компанії, які володіють тисячами орендних одиниць, стикаються з іншими стимулами, ніж малі орендодавці, включаючи відповідальність перед акціонерами, квартальні звіти про прибутки та репутаційні проблеми, які можуть зробити їх більш вразливими до тривалого тиску кампанії. Equity Residential, одна з найбільших у країні, володіє понад 300 будівлями по всій країні та повідомила про доходи в 2.98 мільярда доларів у 2024 році.
МакКенна з Equity Residential заявила, що “давня стратегія компанії полягає в тому, щоб працювати з мешканцями для вирішення проблем, коли це можливо, при цьому збалансуючи нашу відповідальність за підтримку безпечних і житлових спільнот для всіх”.
Хоча інструмент для боргів за оренду може бути використаний з будь-яким орендодавцем, організатори вважають національні трасти більш перспективними цілями. Їхня ширша стратегія полягає в тому, щоб з’єднати ізольованих боржників для створення скоординованих кампаній — перетворюючи розрізнені індивідуальні випадки на організований тиск, який робить прощення боргів більш привабливим, ніж постійний публічний контроль.
Феррер, організатор Debt Collective, висловив надію, що їхній інструмент освітить обсяг боргів за оренду по всій території Сполучених Штатів.
Активісти визнають, що такі борги накопичилися під час мораторіїв на виселення через COVID-19, які забороняли орендодавцям виселяти орендарів, але не зупиняли накопичення боргів за оренду. Однак багато людей — як Тей’Лаур і Тей’Ліа Пейдж — спостерігали, як їхні борги значно зросли в період після пандемії.
Криза боргів за оренду також відображає складні динаміки, які виходять за межі корпоративних практик. У штатах з сильними захистами для орендарів, таких як Каліфорнія, деякі орендарі можуть залишатися в одиницях протягом місяців під час судових розглядів про виселення, поки оренда продовжує накопичуватися, що ускладнює розрізнення між законними скаргами та спробами уникнути сплати оренди, яка дійсно належить. Орендодавці також несуть постійні витрати на іпотеки, обслуговування та податки, які не зупиняються під час суперечок про оренду.
Незважаючи на свій масштаб і негативний вплив на стабільність житла, борги за оренду отримали значно менше уваги з боку політики, ніж інші форми домашніх зобов’язань.
Хоча загальні елементи стягнення боргів у кредитних звітах зменшилися, стягнення боргів за оренду зросло по всій країні, згідно з Чі Чі Ву, директором з питань споживчої звітності та захисту даних у Національному центрі споживчого права. Звіт TransUnion виявив, що найбільша зміна в стягненні боргів у 2022 році була сплеском боргів за оренду. Тридцять три відсотки з 113 третіх сторін компаній, що займаються стягненням боргів, опитаних цього року, стягували “борги орендарів/орендодавців або борги за оренду”, порівняно з лише 7 відсотками у 2021 році, 5 відсотками у 2020 році та 8 відсотками у 2019 році.
Час страйку проти боргу за оренду збігається з особливо вразливим моментом для захисту споживачів. Бюро захисту фінансових споживачів, яке активно розслідувало практики стягнення боргів і проблеми з орендою, побачило, як його повноваження з примусового виконання значно скоротилися, коли адміністрація Трампа прийшла до влади. Ву зазначила: “У вас була активна агенція, яка намагалася захистити орендарів, а тепер немає людей, які б стежили за тим, щоб кредитори не займалися зловживаннями”.
Програми екстреної допомоги з оренди, які допомогли утримати мільйони сімей у житлі під час пандемії, в основному вичерпані, залишаючи орендарів з меншими можливостями у разі виселення.
Ця прогалина в примусовому виконанні залишила орендарів самостійно орієнтуватися в хижацькому середовищі. Борги за оренду можуть затягувати людей у цикли житлової нестабільності; коли орендодавці повідомляють про неоплачену оренду кредитним агентствам, це створює нові бар’єри для отримання житла, які можуть тривати роками.
Хоча більшість орендодавців не регулярно повідомляють про платежі за оренду, вони часто передають неоплачену оренду колекційним агентствам, багато з яких регулярно повідомляють про борги кредитним бюро. Це створює те, що захисники споживачів називають стратегією “паркування”, коли колектори боргів покладаються на шкоду кредиту, а не на активні зусилля зі стягнення, щоб спонукати до оплати.
Ця стратегія є ефективною, оскільки приблизно 90 відсотків орендодавців зараз використовують звіти про перевірку орендарів перед затвердженням заявок. Єдиний запис про борг за оренду може позбавити людину можливості отримати квартиру, навіть якщо борг оскаржується або виник з обставин, що виходять за межі її контролю.
Захисники житла стверджують, що система карає людей за бідність, одночасно збагачуючи орендодавців і колекторів боргів. Платежі та відсотки часто перевищують початковий борг, створюючи зобов’язання, які стають непосильними під час спроби покрити основні витрати на життя.
Система також погіршує існуючі нерівності. Чорні та латиноамериканські сім’ї стикаються з вищими показниками виселення і зазвичай мають менше заощаджень, на які можна покластися під час фінансових надзвичайних ситуацій, що робить їх більш вразливими до потрапляння в колекції боргів за оренду.
Страйк проти боргу за оренду черпає з успішної стратегії боргу студентів: невеликі групи, які генерують національну медіа-увагу, моральне оформлення, яке зміщує провину з індивідів на установи, та стратегічне націлювання на ймовірні зловживання потужних акторів. Організатори боргів студентів досягли значних перемог — 188.8 мільярдів доларів у прощенні для 5.3 мільйонів позичальників під час адміністрації Байдена — через виправлення федеральних програм, зміни правил та тривалий тиск на державні агентства.
Організатори боргів за оренду стикаються з більш складним ландшафтом, що включає приватні корпорації, державні суди та кредитні агентства, представляючи орендарів з низьким доходом, які історично отримують менше публічної симпатії, ніж випускники коледжів. Їхня стратегія ґрунтується на переконанні, що корпоративні орендодавці швидше реагуватимуть на репутаційний тиск і тиск акціонерів, ніж федеральні бюрократії, і що зосередження уваги на боргах за оренду може сприяти публічній симпатії в час, коли витрати на житло стали основним щомісячним стресом для багатьох американських сімей.
З послабленням федеральних споживчих захистів і вичерпанням програм екстреної допомоги страйк проти боргу за оренду перевірить, чи може організований опір створити достатній тиск, щоб зробити прощення боргів більш привабливим, ніж продовження зусиль зі стягнення.
Тей’Лаур Пейдж заявила: “Нам потрібна вища зарплата, щоб люди могли дозволити собі свої будинки [і] ми повинні проявляти більше емпатії не лише до робочого класу, але й до зростаючої спільноти бездомних. Я сподіваюся, що цей страйк надихне інших людей на страйк, якщо це необхідно, але я також сподіваюся, що це просто [створить] ефект доміно з корпоративною жадібністю”.