Сполучені Штати стикаються з серйозним дефіцитом житла, з понад 4 мільйонами житлових одиниць, необхідних для задоволення попиту. Відсутність доступного житла призвела до рекордно високих витрат на оренду та зростання бездомності, з більш ніж 770,000 осіб, офіційно зафіксованих як бездомні минулого року, що є найвищою цифрою в сучасній історії. У відповідь на кризу президент Дональд Трамп розглядає можливість оголошення національного надзвичайного стану для вирішення проблеми.
Одночасно в Сполучених Штатах є майже 15 мільйонів порожніх будинків, згідно з даними LendingTree, платформи, яка з’єднує позичальників з банками. Більше третини з цих порожніх будинків — понад 5 мільйонів — розташовані в 50 найбільших міських агломераціях країни. Це піднімає питання про те, чи можуть існуючі будинки стати рішенням для житлової кризи.
Хоча концепція використання порожніх будинків виглядає простою, глибший аналіз даних вказує на те, що порожнє житло може не бути швидким вирішенням для більшої проблеми доступності. Бюро перепису населення визначає житлову одиницю як порожню, якщо в ній ніхто не проживає на момент інтерв’ю, що включає широкий спектр нерухомості — від готових до заселення квартир до дач і одиниць, які не виставлені на ринок. Не всі ці об’єкти можуть бути легко перетворені на доступне житло. Виклик полягає не лише в кількості фізичних структур, але й у забезпеченні того, щоб правильні будинки були доступні в правильних місцях за правильними цінами.
У містах, таких як Балтимор і Детройт, вирішення проблеми покинутих будинків є критично важливим для їхнього майбутнього. Детройт, наприклад, колись мав майже 100,000 порожніх будинків на піку після Великої рецесії. Багато з цих будівель залишалися пустими протягом років і знаходяться в поганому стані, що сприяє небезпечним
Минулої осені губернатор Уес Мур пообіцяв ліквідувати 5,000 вакантних нерухомостей у штаті протягом наступних п’яти років. Ця ініціатива має на меті об’єднати державне фінансування, ресурси міст і приватні інвестиції, хоча стикається з суттєвими бюрократичними викликами, пов’язаними з отриманням дозволів та придбанням нерухомості.
Розробники, такі як Фабіо О’Доннел, який очолює проект Housing Revival, вказали на труднощі в масштабуванні цих зусиль. О’Доннел зазначив, що фінансування, необхідне для ефективного вирішення проблеми занепаду та бідності, значно перевищує те, що наразі надають політики. Він також зазначив, що існуюча конкурентна динаміка фінансування, як правило, віддає перевагу вже усталеним організаціям допомоги в житлі, а не розробникам, які вносять свій внесок у загальний житловий фонд.
Хоча ці програми можуть відігравати важливу роль у відновленні міст, їхні обмеження в вирішенні більш широкої кризи доступного житла стають очевидними при розгляді географічних диспропорцій. Наприклад, порожні відпускні будинки в Оушен-Сіті або 13,000 покинутих рядних будинків у Балтиморі недоступні для сімей, які стикаються з виселенням у Нью-Йорку. Вакантні будинки в одному місці не можуть легко допомогти тим, хто потребує житла в іншому місці.
Причини наявності 15 мільйонів вакантних будинків у Сполучених Штатах різняться. У містах, таких як Балтимор і Детройт, вакантність часто є наслідком публічного недофінансування, кризи субстандартних іпотек і зменшення населення. У інших районах, однак, вакантність виникає з інших економічних факторів.
Число 15 мільйонів, про яке повідомляють такі джерела, як LendingTree, може бути оманливим. Значна частина вакантних будинків не є порожніми через проблеми або шахрайство, а є частиною нормального ринку ор
Проблема спекуляцій на ринку нерухомості особливо виражена в сегменті високого класу. Джордж Маккарті, президент Лінкольнського інституту земельної політики в Кембриджі, штат Массачусетс, зазначив, що в таких містах, як Нью-Йорк, вищі рівні вакантності спостерігаються в більш дорогих будівлях. Ці вакантні приміщення не знаходяться переважно в районах з низьким доходом, а скоріше в елітних будинках, де заможні інвестори купують одиниці як спосіб зберігання капіталу, чекаючи сприятливих умов для продажу.
Маккарті вказав, що ситуація погіршилася з ростом короткострокової оренди, оскільки інституційні інвестори все більше входять у міські ринки та перетворюють житло, яке займають власники, на орендні об’єкти.
Щоб вирішити проблему спекулятивної поведінки, кілька міст і штатів впровадили різні заходи. Податок на вакантні будинки у Ванкувері, Британська Колумбія, успішно повернув тисячі кондомініумів на ринок оренди, накладаючи витрати на утримання нерухомості без використання. Аналогічно, Окленд, Каліфорнія, прийняв подібні стратегії, тоді як інші райони запровадили зростаючі надбавки до податку на нерухомість для вакантних об’єктів.
Вашингтон, округ Колумбія, служить прикладом того, як такі політики можуть зазнати невдачі без належного контролю. Хоча в місті є закони, які накладають вищі податки на вакантні будівлі, позов 2022 року виявив, що власник нерухомості неправдиво заявляв про зайнятість протягом більше десяти років. Місто отримало рішення на суму 1,8 мільйона доларів проти власника минулого року.
Обіцяючі стратегії для боротьби зі спекулятивною вакантністю часто поєднують оподаткування з прозорістю. Вимога до власників нерухомості розкривати справжнє володіння
Присутність численних порожніх будинків підкреслює критичний урок: немає єдиного рішення для житлової кризи. Різні стратегії є важливими складовими більш широкого підходу, який врешті-решт покладається на поступовий і часто непомітний процес будівництва нових житлових приміщень у районах з високим попитом.