Недавні новобудови, а також квартири в будинках, споруджених у 2006-2010 роках, значно розширили пропозицію на вторинному ринку Києва. Водночас триває зниження кількості угод у цьому сегменті, а попит дотепер сконцентрований на бюджетному житлі (50% запитів припадає на квартири вартістю до 30 тис. доларів). Мати прибуток і заробляти на вторинному ринку спекулянти не поспішають, тому активності сегменту явно не вистачає. Яких же особливостей чекати від нього у 2016 році?
«На вторинному ринку нерухомості Києва в 2016 році буде спостерігатися подальше коректування цін. Основною тенденцією року буде збільшення обсягів первинної пропозиції при одночасному скороченні продажів, що спричинить посилення цінової конкуренції в обох сегментах і зниження цін на вторинному ринку. Попит на ринку нерухомості, як і раніше, знаходиться під тиском несприятливої макроекономічної ситуації. Цей фактор унеможливлює істотне зростання цін на первинному ринку, а цінові показники вторинного ринку продемонструють подальше зниження. Внаслідок чого ціновий розбіг між сегментами скоротиться з нинішніх 30% до 15-20%», — прогнозує засновник і керуючий директор Address.ua Максим Школьник.
За підсумками 2015 р. середньомісячний обсяг пропозиції на столичному ринку вторинного житла становив близько 26 тис. об’єктів, що на 40,5% більше, ніж у 2014 р., говориться в огляді консалтингової компанії City Development Solutions (CDS). Дарницький район — лідер за обсягом пропозиції квартир (15%), а на правобережжі перші позиції дісталися Голосіївському, Шевченківському й Печерському районам. У структурі пропозиції продовжують домінувати 2-і й 3-і квартири: 33% припадає на трикімнатні квартири й 32% — на двокімнатні квартири. За підрахунками експертів, строки експозиції квартир в 2015 р. становили в середньому близько трьох місяців. Найшвидше знаходили свого покупця малогабаритні «однушки» і «двушки».
«Істотне зниження середнього бюджету покупки для вторинного ринку — серйозний сигнал. На вторинному ринку переважають квартири великої площі, а малометражні квартири — це пропозиція первинного ринку. Виходить, продавцям доведеться переглянути ціни, щоб забезпечити продаж виставлених об’єктів», — пояснює директор по розвитку CDS Наталя Комолова. Примітно, що, на відміну від забудовників на первинному ринку, які при найменшому зниженні попиту підключають усі маркетингові інструменти, власники квадратних метрів на вторинному ринку частіше пропонують квартири за максимальною ціною й не готові йти на зниження вартості. Втім, ціни реальних угод показують, що договори укладалися за цінами 10-30% нижче оголошених, а найбільший дисконт могли одержати покупці в престижному сегменті. А от середня площа квартир, які виставляються на продаж, збільшилася на 1-3%. У CDS вважають, що це сталося як через вимивання з ринку найбільш малометражних квартир у попередні роки, так і через появу пропозиції квартир у новобудовах 2006-2009 років — періоду, коли девелопери намагалися максимізувати площу квартир.
Прогнози цьому сегменту експерти дають невтішні й багато в чому через багату на пропозицію «первичку». «Для вторинного ринку житла зараз не найкращі часи. Занадто багато об’єктів пропонується на ринку первинного житла за більш низькою ціною. Для того, щоб гарантовано продати своє житло в стислий термін, необхідно анонсувати ціну продажу на 15-20% нижче аналогічних пропозицій на ринку», — вважає директор по маркетингу CDS Алла Куценко. До кінця поточного року можливо подальше падіння ціни на неліквідні об’єкти старого фонду до 15%. Одночасно якісна «вторичка» дешевшати навряд буде чи, оскільки попит на таке житло залишається досить високим. Імовірно, що закріпиться тенденція альтернативних угод: продаж старої квартири з одночасною покупкою нової, найчастіше на первинному ринку.
Також малоймовірний приріст частки спекулятивних угод — придбання нерухомості в 95 % випадках здійснюється для власного проживання. «Важливим залишається фактор збитковості ринку. За 2015 рік забудовники витратили на будівництво більше, ніж одержали в підсумку від продажу об’єктів. Цей факт може стати причиною негативних наслідків, таких як зупинка будівництва, вихід забудовників із ринку, втрата грошей покупців, які інвестували на ранніх стадіях. Отже, це може викликати збільшення зацікавленості вторинним ринком й зміцнення цього сегмента», — вважає Максим Школьник.
Автор: Анастасія Кулішенко, спеціально для “Вектор ньюз”