Інвестори в нерухомість все більше зосереджуються на багатосімейних об’єктах для покращення грошового потоку. Один інвестор описує ці об’єкти як “триголові монстри” через їх три основні фінансові переваги. Фінансування для власників і “хакінг” житла роблять інвестування в багатосімейні об’єкти більш доступним для початківців.
Багатосімейна нерухомість визначається як одна будівля, призначена для розміщення кількох сімей, які живуть окремо, наприклад, дуплекс, триплекс або чотириплекс. Кілька інвесторів у нерухомість вказали на зсув у бік цього типу об’єктів, особливо з оглядом на 2025 рік.
“Ціни та процентні ставки фактично подвоїлися в багатьох ринках за останні чотири-п’ять років,” заявив Джош Лупо, який інвестує в багатосімейні об’єкти в північній частині Нью-Йорка разом зі своєю дружиною Алі. Пара досягла фінансової незалежності після погашення шести цифр студентських кредитів, частково завдяки своєму портфелю нерухомості. Лупо зазначив: “Об’єкти, які раніше мали сенс як довгострокова оренда, особливо односімейні, цифри вже не працюють.”
Коннор Своффорд і Пітер Лоу, друзі дитинства, які почали інвестувати в нерухомість разом у 2024 році, розширили свій портфель до понад 20 одиниць, купуючи, ремонтуючи та здаючи в оренду багатосімейні об’єкти в Баффало. Спочатку вони купили кілька дуплексів, але тепер зосереджуються на більших багатосімейних об’єктах з принаймні трьома одиницями. Лоу зауважив: “Грошовий потік і капіталізаційні ставки значно кращі,” вказуючи на те, що їхній ринок став більш прибутковим і безпечним для інвестування.
Дана Булл, інвестор у нерухомість, агент і тренер з Массачусетсу, називає багатосімейні об’єкти “триголовими монстрами” через три значні фінансові переваги, пов’язані з цим типом інвестицій, включаючи знижки на придбання та економію на масштабах. Вона пояснила, що обслуговування багатосімейного будинку є більш ефективним, ніж для односімейного, зазначивши: “Якщо ви купуєте трикімнатну квартиру, коли дах виходить з ладу, вам потрібно замінити лише один дах.”
Купівля багатосімейних об’єктів не обмежується досвідченими інвесторами. Булл вважає це “фантастичним підходом до інвестування для початківців.” Оскільки дуплекси, триплекси та чотириплекси класифікуються як житлова нерухомість, інвестори можуть використовувати житлові кредити, включаючи програми з низьким початковим внеском, якщо вони планують займати об’єкт.
Майк Ньютон продемонстрував цю стратегію, коли придбав свою першу нерухомість, дуплекс за 450 000 доларів за межами Сіетла. Не маючи заощаджень для традиційного внеску на інвестиційну нерухомість щонайменше 20%, він отримав фінансування для власників, плануючи жити в половині дуплексу, що дозволило йому внести лише 5%. Після закриття угоди він переїхав в одну одиницю, поки інша була зайнята орендарем, що забезпечило йому негайний грошовий потік. Крім того, він знайшов сусіда для своєї одиниці, а орендна плата від обох орендарів покривала більшість його щомісячного іпотечного платежу, що дозволило йому заощаджувати на наступну нерухомість.
Ньютон, який розширив свій портфель до понад 10 одиниць, вважає “хакінг” житла одним з “найбезпечніших способів почати інвестувати в нерухомість.” Орендуючи частину основного житла, власники можуть компенсувати або усунути свої іпотечні платежі, що надає низькоризикову можливість визначити, чи подобається їм бути орендодавцями.
Важливо зазначити, що не всі ринки мають широкий вибір багатосімейних об’єктів. Булл підкреслила, що ринок Нew England має значний запас цих об’єктів, оскільки багато з них були побудовані в кінці 1800-х і на початку 1900-х років для економічного розміщення людей поблизу міст, таких як Бостон. Для тих, хто перебуває в районах, де бракує багатосімейних об’єктів, альтернативи включають “хакінг” односімейного будинку шляхом додавання допоміжної житлової одиниці (ADU) або перетворення незавершеного підвалу на орендний простір, або пошук сусіда, тим самим креативно використовуючи простір, щоб інші могли допомогти з іпотечними платежами.